Abogados Inmobiliarios

¿Qué problema inmobiliario necesita resolver?

• Mi arrendatario dejó de pagar y quiero que entregue. — Juicio de arriendo · Desalojo
• El contrato venció y no quiere irse. — Desalojo de inmuebles
• Hay alguien viviendo en mi propiedad sin contrato. — Acción de precario
• Estoy por comprar y quiero saber qué revisar antes de firmar. — Estudio de títulos · Contrato de compraventa
• Firmé la escritura hace tiempo y nunca se inscribió. — Escritura no inscrita
• Voy a arrendar y necesito un contrato que sirva el día en que haya que cobrar. — Contrato de arrendamiento
• Tengo un conflicto por gastos comunes o con la administración del condominio. — Copropiedad y gastos comunes
• Ocupo un inmueble desde hace años, pero no tengo título inscrito. — Prescripción adquisitiva o DL N° 2.695, según los antecedentes
• Después de comprar aparecieron defectos que podrían haber existido al momento de la venta. — Vicios redhibitorios
• Me entregaron información falsa o se incumplió lo prometido en una operación. — Defectos, incumplimiento y fraude
• Pagué mi crédito y la hipoteca sigue inscrita. — Contrato de hipoteca

Si su caso no está en la lista, escríbanos igual. Buena parte de la primera reunión consiste, justamente, en determinar qué tipo de problema tiene.

¿Qué revisar antes de comprar, vender o firmar una promesa?

El título. El estudio de títulos reconstruye la cadena de dominio del inmueble a partir de las inscripciones y de los certificados que emite el Conservador. Habitualmente se revisan al menos los últimos diez años —el plazo de la prescripción adquisitiva extraordinaria—, y más cuando los antecedentes lo justifican: una sucesión mal inscrita, una compraventa entre parientes, una regularización administrativa previa. Lo que el estudio puede detectar es lo que consta en esos registros y certificados: hipotecas y gravámenes vigentes, prohibiciones de enajenar, embargos, litigios anotados y defectos en las inscripciones anteriores. Lo que no consta en el registro —un acuerdo verbal, una servidumbre no inscrita, un juicio recién presentado— no aparece ahí, y por eso el estudio se complementa con otras verificaciones según el caso. Se hace antes de firmar: después de firmar, corregir un defecto de título deja de ser una revisión documental y pasa a ser una negociación o un litigio. → Cómo se hace un estudio de títulos

El contrato. La promesa y la escritura definitiva fijan plazos, condiciones, multas y quién responde de qué si la operación se cae. Un formulario genérico sirve para comprar; no sirve para reclamar. → Contrato de compraventa

El entorno del inmueble. Si es un departamento o una casa en condominio, conviene revisar el reglamento de copropiedad, el estado de los gastos comunes de esa unidad y las actas de asamblea recientes. Las deudas de gastos comunes y las restricciones del reglamento acompañan al inmueble, no al vendedor.

¿Qué pasa si la escritura se firmó, pero nunca se inscribió?

Es el último paso de la operación y el que más se descuida. La escritura pública de compraventa es el título; la inscripción en el Registro de Propiedad del Conservador es el modo, y es la que transfiere el dominio (artículo 686 del Código Civil). Sin ella, el comprador tiene un contrato válido y acciones para exigir su cumplimiento, pero todavía no ha adquirido el dominio. La consecuencia debe enunciarse con precisión, porque aquí se dicen muchas imprecisiones: no es que no pueda celebrar una venta —el artículo 1815 reconoce que la venta de cosa ajena vale, sin perjuicio de los derechos del verdadero dueño—, sino que no puede transferir el dominio en calidad de propietario ni constituir válidamente una hipoteca sobre el inmueble, porque hipotecar supone poder enajenar (artículo 2414). Y lo que integra su patrimonio y se transmite a sus herederos son los derechos que nacen del contrato, no el dominio del inmueble.

Hemos visto escrituras firmadas hace años que nunca llegaron al Conservador. El problema aparece recién cuando el comprador quiere vender, hipotecar o heredar, y para entonces el vendedor puede haber fallecido, cambiado de domicilio, caído en insolvencia o simplemente no querer concurrir. La solución depende de por qué no se inscribió: a veces basta con reingresar los antecedentes y salvar un reparo del Conservador; otras veces hay que demandar el cumplimiento del contrato; y si el vendedor falleció, hay que trabajar con sus herederos y con la posesión efectiva. Cada uno de esos caminos tiene un plazo distinto, y ninguno mejora con el tiempo.

¿Qué hacer si el arrendatario no paga o no entrega?

Lo primero es determinar por qué quiere recuperar el inmueble, porque de eso depende el procedimiento.

Si el arrendatario adeuda rentas, la vía a evaluar es el procedimiento monitorio incorporado por la Ley N° 21.461, que persigue el cobro de lo adeudado y, como consecuencia, la restitución del inmueble.

Si el contrato terminó por vencimiento u otra causal distinta del no pago, corresponde el procedimiento especial de arrendamiento de la misma Ley N° 18.101, que declara el término y ordena la restitución.

Conviene saber, además, que esa misma reforma alcanzó a figuras vecinas. El artículo 18-K de la Ley N° 18.101 dispone que las normas del Título III bis serán aplicables, en lo pertinente, a las acciones de comodato precario que persigan la restitución del inmueble y a la acción de precario del artículo 2195 del Código Civil. La remisión es breve y ha sido criticada por su ambigüedad, y el punto donde se juega el resultado es la oposición del demandado.

No toda oposición detiene el procedimiento. El tribunal puede desestimarla cuando carece de fundamento plausible o cuando no cumple lo que la ley exige —fundamentos de hecho y de derecho, documentos y medios de prueba— y seguir adelante con el monitorio. Las excepciones meramente dilatorias tienen su propia tramitación incidental. Pero si la oposición se formula con excepciones distintas de las dilatorias y el tribunal no la desestima por falta de fundamento plausible, el monitorio termina, y el demandante deberá iniciar el juicio declarativo posterior, cuyo objeto queda delimitado por la oposición que se opuso. En materia de precario, además, los tribunales todavía no han fijado un criterio uniforme sobre si ese juicio posterior es sumario u ordinario.

Traducido a lo práctico: la calidad de los antecedentes que se acompañan a la demanda no es un detalle de forma. Es lo que decide si el asunto se resuelve en el monitorio o si hay que litigarlo entero de nuevo.

¿Puedo cambiar la cerradura si la propiedad es mía?

No conviene. El propietario no debe intentar recuperar el inmueble mediante vías de hecho. Cambiar cerraduras, retirar bienes o interrumpir servicios puede generar responsabilidad y no sustituye el procedimiento legal de restitución. Antes de actuar hay que identificar si lo que existe es un arrendamiento, un comodato, mera tolerancia u otra forma de ocupación, porque cada una tiene su propia vía.

¿Qué vía corresponde cuando alguien ocupa sin título?

Cuando alguien ocupa un inmueble por ignorancia o mera tolerancia del dueño, sin contrato ni título que lo justifique, la figura a evaluar es el precario del artículo 2195 inciso segundo del Código Civil. No hay contrato que terminar: hay que acreditar el dominio y pedir la restitución.

La vía penal es distinta y, desde la Ley N° 21.633, de 24 de noviembre de 2023, más amplia de lo que suele creerse. No es efectivo que la usurpación exija siempre violencia: el artículo 457 del Código Penal sanciona la ocupación con violencia en las personas, pero el artículo 458 sanciona el mismo hecho cuando se ejecuta sin violencia, sin intimidación y sin daño en las cosas, con presidio menor en su grado mínimo o multa, y entrega al tribunal criterios para agravar o atenuar la pena —entre ellos la reincidencia en usurpación, las maniobras para eludir la acción de la justicia, la necesidad habitacional del imputado y la restitución voluntaria del inmueble. El Código distingue así tres supuestos: la ocupación con violencia o intimidación en las personas, la que se ejecuta sin esos elementos pero causando daños, y la que se realiza sin violencia, sin intimidación y sin daño. El artículo 458 bis agrava las penas de esas figuras cuando concurren las circunstancias que allí se señalan.

Nada de esto significa que la falta de contrato baste para sostener que hay delito. Hay que examinar cómo se produjo el ingreso, cómo se ha mantenido la ocupación, si el titular se opuso y cuándo, y qué acredita cada parte. Esa calificación es precisamente lo que decide si el asunto es civil, penal, o ambas cosas.

Esa misma ley incorporó al Código Procesal Penal el artículo 157 ter, una medida cautelar real especial: tratándose de delitos de usurpación de inmuebles, el Ministerio Público o la víctima pueden solicitar al juez, en cualquier etapa del procedimiento y esté o no formalizada la investigación, que decrete el desalojo de los ocupantes ilegales con auxilio de la fuerza pública, acreditando la inscripción del inmueble y los antecedentes de la ocupación. Es la herramienta más rápida que existe hoy para recuperar materialmente un inmueble ocupado, y por eso mismo exige tener la inscripción de dominio en orden antes de pedirla. Con todo, la medida no se obtiene por el solo hecho de presentar una denuncia: la resuelve el juez competente a la vista de los antecedentes que se acompañen. La calidad de esos antecedentes es la diferencia entre obtenerla y no obtenerla.

Este cuadro permite una primera orientación, no un diagnóstico. Elegir mal la vía tiene un costo concreto: una calificación equivocada puede terminar en el rechazo de la demanda, obligar a discutir después la acción que sí correspondía y alargar el conflicto con el inmueble ocupado mientras tanto. Y la vía civil y la penal no son excluyentes: en varios casos conviene evaluarlas en paralelo. → Acción de precario · Usurpación

¿Cómo se resuelven los conflictos de copropiedad y gastos comunes?

Asesoramos tanto a comunidades y comités de administración como a copropietarios individuales. Son posiciones distintas y a veces enfrentadas, de modo que el estudio revisa el conflicto de interés antes de asumir.

Las materias más frecuentes son el cobro de gastos comunes morosos, la impugnación de acuerdos de asamblea, la redacción o modificación del reglamento de copropiedad, la rendición de cuentas del administrador y los límites de sus facultades frente al copropietario deudor.

El administrador no rinde cuentas, ¿dónde reclamo?

La rendición de cuentas no es una gentileza del administrador. El artículo 21 de la Ley N° 21.442 lo obliga a rendir cuenta documentada y pormenorizada de su gestión, y el reglamento de la ley —el Decreto N° 7 de 2023 del Ministerio de Vivienda y Urbanismo— fija cuándo debe hacerlo. Son tres momentos, no uno:

• Mensualmente, ante el comité de administración.
• En cada sesión ordinaria de la asamblea de copropietarios.
• Al término de su administración, cualquiera sea la causa por la que cesa.

El mismo reglamento agrega dos reglas que conviene conocer porque cambian la conversación. La primera: el administrador debe poner la documentación a disposición con al menos veinticuatro horas de anticipación a la sesión, de modo que nadie tenga que aprobar un balance que vio por primera vez esa noche. La segunda: los copropietarios pueden rechazar fundadamente el balance, y el administrador tiene un plazo de quince días corridos para responder las observaciones. Aprobar por cansancio no es la única salida disponible.

Si aun así no rinde, hay una gradación que conviene respetar. Primero, el requerimiento formal por escrito, que además deja constancia de la fecha. Segundo, el comité de administración, que es el órgano llamado a fiscalizarlo, y la asamblea, que puede revocarlo. Y si eso no resulta, el artículo 44 de la ley entrega a los Juzgados de Policía Local, conforme al procedimiento de la Ley N° 18.287, la competencia sobre las contiendas que se promuevan en el condominio. Cuando además hay indicios de apropiación de fondos, el análisis cambia de naturaleza y la vía penal debe evaluarse por separado.

Debo gastos comunes, ¿pueden cortarme los servicios?

Pueden, pero no de cualquier modo ni por cualquier monto. El artículo 20 N° 9 de la Ley N° 21.442 faculta al administrador para suspender o requerir la suspensión de servicios como el eléctrico o el de telecomunicaciones respecto de las unidades cuyos propietarios se encuentren morosos en tres o más cuotas, continuas o discontinuas, previo acuerdo del comité de administración y remitiendo copia del requerimiento al copropietario moroso. El artículo 36 obliga a las empresas de servicio a dar curso a ese requerimiento cuando cumple los supuestos legales, y el artículo 37 extiende a los intereses, las multas y los aportes al fondo de reserva las reglas de los gastos comunes.

Ese mismo artículo 36 impone tres límites que en la práctica se pasan por alto con frecuencia, y que conviene conocer estando de uno u otro lado del conflicto:

• No puede suspenderse más de uno de esos servicios simultáneamente. Se elige uno; no se cortan la luz y las telecomunicaciones a la vez.
• No procede la suspensión por deudas devengadas durante un estado de excepción constitucional de catástrofe que afecte al condominio, mientras ese estado se mantenga vigente.
• Si en la unidad reside una persona electrodependiente, el servicio eléctrico no puede suspenderse nunca por mora en el pago de gastos comunes. La ley es terminante: "en caso alguno podrá efectuarse o solicitarse la suspensión del servicio eléctrico". La Corte Suprema lo confirmó en 2025 al ordenar restablecer el suministro de una unidad donde vivía un menor electrodependiente, bastando la acreditación médica de esa condición.

El procedimiento tiene además exigencias de forma que se incumplen con frecuencia. El artículo 27 del reglamento obliga a notificar por escrito al copropietario o residente con al menos cinco días corridos de anticipación, por correo electrónico registrado o en papel. Ese plazo no es un formalismo: es la ventana para regularizar. Y el propio reglamento contempla que el pago parcial que deje la morosidad bajo el umbral legal detiene la suspensión, de modo que un abono oportuno y bien acreditado suele ser más eficaz que un reclamo posterior. A todo esto se suma que la facultad de suspender debe estar contemplada en el reglamento de copropiedad del condominio.

El requisito de las tres cuotas no es un detalle administrativo. La Corte Suprema, en sentencia de 31 de diciembre de 2025 (Rol N° 37.913-2025), acogió un recurso de protección y ordenó restablecer el suministro eléctrico de un copropietario a quien se le había cortado por dos multas impagas: aunque el artículo 37 extienda a las multas el régimen de los gastos comunes, eso no significa que cualquier incumplimiento autorice de inmediato una medida que afecta un servicio básico. Aquí circula mucha información equivocada en las dos direcciones: la comunidad tiene herramientas legales de cobro, pero no todas las que a veces se atribuye, y el copropietario deudor no queda desprotegido por el hecho de deber. Lo que se puede y lo que no está en la Ley N° 21.442 y en el reglamento de ese condominio en particular, no en la costumbre del edificio ni en lo que se acordó de palabra en una asamblea.

¿Cómo regularizar el dominio o una inscripción defectuosa?

La prescripción adquisitiva no es una acción: es uno de los modos de adquirir el dominio que enumera el artículo 588 del Código Civil. Lo que se ejerce en juicio es su alegación —normalmente como demanda o como excepción, según la posición procesal— y lo que exige es posesión jurídicamente útil durante los plazos legales, que en materia de inmuebles distinguen la prescripción ordinaria de la extraordinaria. El artículo 2493 es categórico en un punto que sorprende a mucha gente: quien quiera aprovecharse de la prescripción debe alegarla, y el juez no puede declararla de oficio. El tiempo transcurrido no opera solo.

El punto que más se confunde es qué hace la inscripción. El artículo 2513 del Código Civil dispone que la sentencia que declara la prescripción hará las veces de escritura pública para la propiedad de bienes raíces, pero no valdrá contra terceros sin la competente inscripción. La sentencia es declarativa: reconoce un dominio que ya se adquirió por prescripción una vez cumplidos sus requisitos. La inscripción no crea ese dominio; lo hace oponible a terceros y le da publicidad registral. La distinción parece teórica y no lo es: define desde cuándo se es dueño, quién responde de qué en ese intervalo y cómo se enfrenta a un tercero que inscribió después. → Prescripción adquisitiva

El procedimiento del DL N° 2.695 es administrativo y se tramita ante el Ministerio de Bienes Nacionales. No es aplicable a cualquier inmueble ni a cualquier ocupación: exige, entre otros elementos, posesión material continua y exclusiva, sin violencia ni clandestinidad, además de los demás requisitos que la norma establece. Su propia regulación distingue la inscripción de la resolución que reconoce la calidad de poseedor regular, de la adquisición posterior del dominio por prescripción.

Determinar cuál de las dos vías corresponde —y si alguna corresponde— es la primera decisión del caso. Depende de si existe un título inscrito a nombre de otra persona, de cómo se originó la ocupación y de qué documentación puede acreditarse.

¿Qué hacer ante defectos ocultos, incumplimiento o posible fraude?

Defectos ocultos. El Código Civil exige que el vicio haya existido al tiempo de la venta, que tenga la gravedad que la ley establece y que no haya sido manifestado por el vendedor ni pudiera haber sido conocido fácilmente por el comprador. Reunidos esos requisitos, las consecuencias posibles son dejar sin efecto la venta o pedir una rebaja del precio. La vía concreta también puede depender de quién vendió y de si resulta aplicable la legislación de protección del consumidor. → Vicios redhibitorios

Fallas de construcción. El artículo 18 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones hace responsable al propietario primer vendedor por los daños y perjuicios que provengan de fallas o defectos de la construcción, sin perjuicio de la responsabilidad propia del arquitecto, del calculista, del constructor y de los demás profesionales que intervinieron. Los plazos para reclamar dependen de qué falló:

• Diez años cuando el defecto afecta la estructura soportante del inmueble.
• Cinco años cuando se trata de los elementos constructivos o de las instalaciones.
• Tres años cuando afecta a elementos de terminaciones o de acabado.

Y aquí está el detalle que decide casos: los plazos de diez y cinco años se cuentan desde la recepción definitiva de la obra por la Dirección de Obras Municipales, mientras que el de tres años se cuenta desde la inscripción del inmueble a nombre del comprador en el Conservador de Bienes Raíces respectivo. Son dos fechas distintas, y ninguna de las dos es la fecha en que usted descubrió el problema. Esa diferencia de cómputo explica por qué buena parte de estos reclamos llega cuando el plazo ya corrió. → Contratos de construcción

Me dieron información falsa al venderme, ¿eso es una estafa?

No necesariamente. Un incumplimiento contractual no constituye automáticamente estafa. La vía penal exige hechos que satisfagan sus elementos propios; en otros casos corresponde una acción civil, una reclamación de consumo, o ambas a la vez. Si las dos vías conviene o no seguirlas en paralelo depende de los hechos, de lo que se pretenda obtener y de los plazos aplicables: tienen estándares de prueba distintos y no siempre se refuerzan entre sí. → Estafa inmobiliaria

¿Qué documentos conviene reunir antes de consultar?

• Certificado de dominio vigente del inmueble, emitido por el Conservador de Bienes Raíces respectivo.
• El contrato, si existe: arriendo, compraventa, promesa, comodato.
• Las comunicaciones con la otra parte: correos, cartas, mensajes.
• Los comprobantes de pago o el detalle de lo adeudado.

Según la materia se agregan el reglamento de copropiedad y las actas de asamblea en conflictos de condominio; los antecedentes de la recepción municipal y la fecha de inscripción a su nombre en fallas de construcción; y, en regularización de dominio, todo documento que acredite desde cuándo ocupa. Si no tiene alguno de estos documentos, consulte igual: parte de nuestro trabajo inicial es obtener los que falten.

¿Qué errores complican un conflicto inmobiliario?

Actuar de hecho. Cambiar la cerradura, cortar el agua o la luz, retirar las cosas del ocupante. Además de exponer a responsabilidad, entrega a la contraparte un argumento que antes no tenía y desplaza la discusión desde su derecho hacia la conducta de usted.

Dejar todo en conversaciones. Los acuerdos por teléfono, los plazos concedidos de palabra y las prórrogas informales rara vez se recuerdan igual. Un correo breve confirmando lo conversado vale más, el día del juicio, que tres reuniones.

Recibir pagos parciales sin reserva. Aceptar abonos sin dejar constancia de que la deuda continúa y de que no hay renuncia a la acción puede debilitar una posición que era sólida.

Firmar documentos para “destrabar” la operación. Recibos de conformidad, actas de entrega y finiquitos redactados por la contraparte cierran discusiones que quizá usted no quería cerrar.

Dejar correr el tiempo. Los plazos de prescripción y de caducidad no se suspenden porque las partes estén negociando. Es el error más caro de todos, porque no admite corrección posterior.

Consultar recién cuando llega la demanda. El margen de maniobra es mucho mayor antes de que el conflicto se judicialice. Después las opciones se reducen y los costos suben.

¿Cuándo se necesita abogado?

La Ley N° 18.120 sobre comparecencia en juicio establece, como regla general, que la primera presentación de cada parte debe ser patrocinada por un abogado habilitado y que el mandato judicial sólo puede conferirse a quienes la ley señala. Esa regla tiene excepciones expresas —entre otras, ciertos asuntos ante los juzgados de policía local, los recursos de amparo y de protección, las denuncias criminales respecto del denunciante, los asuntos de cuantía muy reducida y los territorios jurisdiccionales donde no hay cuatro abogados en ejercicio—, además de las normas especiales de algunos procedimientos. Conviene verificar el caso concreto antes de asumir que se puede comparecer sin abogado, porque una actuación mal presentada puede tener consecuencias que después no se reparan.

Fuera de tribunales, la asesoría es una decisión. Conviene cuando el documento que va a firmar produce efectos que no puede revertir —una promesa, una escritura, un finiquito de arriendo—, cuando hay un plazo corriendo que no controla, o cuando la contraparte ya tiene abogado.

No conviene, y lo decimos con la misma claridad, cuando el asunto se resuelve con un trámite administrativo directo. Si en la primera reunión concluimos que su caso es de esos, se lo diremos.

¿Cómo se determinan los honorarios?

Una revisión de contrato, un estudio de títulos, una negociación y un juicio son encargos de alcance distinto y no se cobran igual.

En asuntos documentales se considera el número y la complejidad de los antecedentes, las inscripciones que hay que revisar y si se requiere un informe escrito.

En litigios se evalúan la acción que corresponde, el estado del conflicto, las actuaciones pendientes y la eventual necesidad de recursos o medidas cautelares.

Antes de comenzar se informa por escrito qué trabajo está comprendido, qué actuaciones quedan excluidas, la forma de pago y los gastos externos previsibles. Los derechos notariales y conservatorios, los peritajes, los receptores judiciales y otros desembolsos no son honorarios profesionales: se pagan a terceros y se rinden por separado.