Arriendo con opción de compra y leasing habitacional: qué está firmando

El arriendo con opción de compra se ofrece como el camino de quien no califica para un crédito hipotecario, y muchas veces lo es. El problema es que en Chile hay dos contratos distintos con ese mismo nombre: uno está regulado por una ley que le reconoce al arrendatario promitente comprador derechos que no puede renunciar ni aunque firme lo contrario; el otro es un arriendo corriente con una promesa pegada, donde usted queda con lo que diga el papel. Se ofrecen parecido, se pagan parecido y terminan de manera muy distinta —sobre todo si se atrasa—. Antes de firmar, y con más razón antes de reclamar, conviene saber cuál de los dos es el suyo.

1. Qué está firmando: dos contratos con el mismo nombre

En el mercado se usa una sola expresión para dos operaciones que la ley trata de manera muy distinta.

La primera es el leasing habitacional, regulado por la Ley N.º 19.281, cuyo título es precisamente Establece normas sobre arrendamiento de viviendas con promesa de compraventa. Usted arrienda una vivienda a una sociedad inmobiliaria de las comprendidas en el Título II de esa ley —no cualquier inmobiliaria ni cualquier vendedor: son sociedades sujetas a requisitos de constitución, patrimonio, endeudamiento y fiscalización— y paga un aporte mensual: una parte se destina a la renta y el resto se acumula para el precio. Cuando el ahorro alcanza el precio pactado, o cuando vence el plazo y el precio está pagado, se firma la compraventa prometida. Muchas veces va asociado a un subsidio habitacional.

La segunda es un arriendo con promesa de compraventa entre particulares: el dueño de una casa la arrienda y, en el mismo acto o en otro, promete vendérsela. Aquí no hay sociedad inmobiliaria, ni cuenta de ahorro, ni subsidio. Hay un contrato de arrendamiento y una promesa, cada uno con sus reglas. La promesa, para obligar, debe cumplir los cuatro requisitos del artículo 1554 del Código Civil.

Conviene leer bien el requisito tercero, porque suele citarse a medias. La ley admite un plazo o una condición: una promesa sin plazo puede ser perfectamente válida si contiene una condición que permita determinar cuándo debe celebrarse la compraventa. Lo que no obliga es la promesa que no tiene ni lo uno ni lo otro, o que no consta por escrito.

La diferencia entre ambos contratos no es académica. En el sistema de la Ley 19.281 sus derechos son irrenunciables, el contrato se inscribe, el inmueble no puede tener hipotecas ni usufructos y los conflictos los resuelve un árbitro. En el arriendo con promesa entre particulares, casi todo depende de lo que hayan escrito y de si el arriendo se otorgó e inscribió como corresponde.

2. Cuál de los dos es el suyo

La forma más rápida de saberlo es mirar quién firma al otro lado y cómo se otorgó el contrato.

Si el contrato que le ofrecen dice arriendo con opción de compra pero al otro lado no hay una sociedad inmobiliaria del Título II y nadie menciona el Conservador, no es leasing habitacional. Eso no lo hace ilegal: lo hace un contrato distinto, con muchas menos protecciones. Conviene revisar el estudio de títulos de la propiedad antes de firmar.

3. Cómo se firma y qué impide firmarlo

El leasing habitacional tiene una forma que no admite atajos. Si falta, el contrato no produce los efectos que la ley le atribuye.

Ese artículo resuelve por sí solo varias consultas. Si la vivienda tiene una hipoteca vigente, no puede ser objeto de un contrato de este tipo mientras no se alce. Lo mismo si alguien conserva un usufructo o un derecho de habitación sobre ella, situación frecuente en propiedades que vienen de una herencia.

Si la operación va con subsidio habitacional

Se agregan dos exigencias. La vivienda debe ser una vivienda económica en los términos del decreto con fuerza de ley N.º 2 de 1959 y del artículo 162 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones, o anterior a esa normativa pero que cumpla sus requisitos. Y debe fijarse un plazo no superior a veinte años para celebrar la compraventa prometida, contado desde la fecha del contrato de arrendamiento con promesa. Ese plazo de veinte años rige solo para los contratos con subsidio. Las partes pueden convenir sustituir la vivienda por otra, pero en esos contratos la fecha convenida para la compraventa debe mantenerse invariable.

Si la vivienda todavía está en construcción

Se puede celebrar previamente un contrato de promesa de arrendamiento con promesa de compraventa, sujeto a dos requisitos: que exista el respectivo permiso de construcción y que el terreno esté debidamente urbanizado o su urbanización haya sido garantizada en la forma que exige el artículo 129 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones. A eso se suma una protección a su favor durante esa etapa: la sociedad inmobiliaria no puede formularle cobro alguno mientras usted sea solo promitente arrendatario. Sí puede pedirle garantías de cumplimiento, que expiran por el solo ministerio de la ley una vez suscritos los contratos prometidos.

Hay además una protección que conviene conocer: si la sociedad inmobiliaria cae en un procedimiento concursal de liquidación, estos contratos preliminares se resuelven por el solo ministerio de la ley y sin cargo alguno para los promitentes arrendatarios.

4. Qué paga cada mes y cuánto de eso queda como precio

Esta es la parte que más malentendidos genera. La cuota mensual no se abona íntegra al precio de la casa.

El dinero se deposita en una cuenta de ahorro para el arrendamiento de viviendas con promesa de compraventa, abierta en una institución autorizada. La ley permite abrir o mantener las cuentas que se deseen, y cambiarse libremente de institución dos veces al año con aviso previo de treinta días. Con cargo a esos fondos, la institución paga la renta de arrendamiento al arrendador promitente vendedor y descuenta su comisión. Solo el saldo que queda después de eso forma parte de los recursos disponibles para pagar el precio de la compraventa.

La tabla de desarrollo: el documento que le dice cuánto está ahorrando de verdad

La ley no lo deja a la buena voluntad de nadie. Cuando el aporte se entera directamente en la sociedad inmobiliaria, el contrato debe incluir, como parte integrante, una tabla de desarrollo.

Hay una regla del mismo artículo que, en cambio, sí vale para todos los contratos, y conviene conocerla: «En el contrato de arrendamiento con promesa de compraventa se debe incluir la opción del arrendatario promitente comprador de prepagar en cualquier época, total o parcialmente, el precio de la compraventa prometida». Si le llega un bono o una herencia, puede adelantar el precio; las condiciones del prepago las fija el reglamento.

Los seguros: obligatorios y de su cargo, pero no son parte del aporte

El contrato debe establecer la obligación del arrendatario promitente comprador de contratar seguro de incendio y seguro de desgravamen, y la obligación del arrendador de ofrecerle alternativas de primas. Las primas son de cargo suyo. Si usted no los contrata, la sociedad inmobiliaria puede contratarlos por su cuenta y cargo. Si cede el contrato, el cesionario debe contratar un nuevo seguro de desgravamen. El desgravamen no es obligatorio para mayores de 65 años.

Conviene no confundirlos con el aporte. La ley define el aporte como los depósitos metódicos hechos en la cuenta con el fin de pagar la renta y acumular fondos para el precio; las primas son una obligación distinta, de cargo suyo. Si el arrendador las paga y después se las cobra en cuotas periódicas —junto con los gastos, derechos e impuestos del inmueble—, la ley exige que esos conceptos se desglosen en el aviso de cobro. Pida ver ese desglose: es la forma de saber qué está pagando por cada cosa.

Además, la sociedad debe ofrecerle una alternativa de seguro de desempleo o de pérdida de la fuente de ingreso que cubra el riesgo de no pagar el aporte. Ese último no es obligatorio para usted: puede contratarlo si lo pide, por su cuenta y cargo.

El aporte, los depósitos voluntarios y el descuento por planilla

El aporte se pacta en un contrato de ahorro metódico y equivale a un porcentaje del precio de compraventa, expresado en unidades de fomento. En las operaciones con subsidio habitacional hay un techo: el aporte no puede exceder del veinticinco por ciento de la renta líquida mensual que el interesado acredite al celebrar el contrato, incluida la de quien se constituya en fiador y codeudor solidario. Además puede hacer depósitos voluntarios en cualquier momento. Si es trabajador dependiente, puede pedir por escrito que se le descuenten por planilla: esos descuentos no pueden exceder del treinta por ciento de su remuneración total y la ley los asimila a dividendos hipotecarios para efectos del artículo 58 del Código del Trabajo.

La comisión la fija libremente cada institución, está exenta de IVA y debe informarse al público. Puede modificarse dos veces al año y rige noventa días después de comunicada, plazo dentro del cual usted puede cambiarse de institución.

Qué gastos del inmueble corren por su cuenta

La ley pone de cargo del arrendatario promitente comprador todos los gastos, derechos e impuestos que graven directamente el inmueble a partir de la fecha del contrato. Las contribuciones de bienes raíces entran sin discusión en esa categoría, aunque la casa todavía no sea suya.

Los gastos comunes son un caso distinto y conviene no darlos por incluidos en esa regla: quién los paga depende de lo que diga el contrato y del régimen de copropiedad aplicable, no solo de este artículo. Es una pregunta que hay que hacer antes de firmar, no después de la primera cuenta.

Un dato en su favor: los fondos de la cuenta son inembargables y no pueden ser objeto de medida precautoria mientras dure el sistema.

5. Cuándo se firma finalmente la compraventa

La ley señala con precisión cuándo nace la obligación de escriturar la compraventa. Ocurre cuando el saldo de la cuenta —o el total de los abonos hechos directamente a la sociedad— iguala el precio de venta estipulado; cuando se cumple el plazo convenido y el precio está enterado; o cuando opera el seguro de desgravamen por fallecimiento del arrendatario promitente comprador.

Y una vez que ocurre cualquiera de esas tres cosas, hay un reloj corriendo.

Es decir: la multa por demorarse corre en las dos direcciones. Si es la inmobiliaria la que dilata la escritura, la paga ella.

El caso que más preocupa es el segundo: llega el plazo convenido y falta una parte del precio. La ley no da por perdido el contrato. Lo prorroga por el tiempo necesario para completar la parte no enterada, en cuotas de un monto igual a las pactadas. Pero esa prórroga tiene una consecuencia: si dentro de ella no completa el precio, la promesa se resuelve.

Hay un punto técnico que rara vez se explica y que puede valer mucho dinero. La lesión enorme, que permite atacar una compraventa de inmueble cuando el precio se aparta demasiado del justo precio, se mide aquí con una referencia temporal propia.

6. Cuántas cuotas puede atrasarse antes de perder el contrato

Es la pregunta que llega con más angustia, y tiene una respuesta numérica.

Dos precisiones importan. La primera es que se trata de un derecho a pedir la resolución, no de un término automático: hay un procedimiento, y en él usted puede defenderse. La segunda es que, antes de llegar a eso, la institución que mantiene la cuenta debe pagar a la sociedad, a requerimiento de esta, las rentas y demás sumas adeudadas con cargo a los fondos existentes en su cuenta. En la práctica, su propio ahorro amortigua los primeros atrasos.

La ley contempla además una válvula para las malas rachas. Después de cinco años de aportes, usted puede imputar voluntariamente los fondos de su cuenta al pago de los aportes, las rentas, las primas del seguro de desgravamen o las comisiones. Puede hacerlo hasta cuatro veces durante la vigencia del contrato, por plazos no superiores a tres meses cada vez, y luego debe convenir con la sociedad cómo repone esos fondos.

El no pago no es la única causal de término anticipado. También lo son los daños graves causados a la vivienda por hecho o culpa suya o de quienes responde civilmente, el cambio de destino de la vivienda por acto suyo, el incumplimiento de sus herederos y el sometimiento a un procedimiento concursal de liquidación.

Si su contrato tiene subsidio, el desenlace puede ser distinto

En los contratos con subsidio habitacional cuyo precio no exceda el que fija el reglamento, el arrendador puede pedirle al árbitro que conoce del juicio de terminación por no pago que ordene la venta de la vivienda en pública subasta, resolución que debe notificarse al SERVIU con al menos treinta días de anticipación al remate. Con el producto del remate más los fondos de su cuenta se paga primero el precio prometido, las rentas devengadas impagas y las costas. Si queda saldo, el SERVIU tiene preferencia sobre cualquier otro acreedor para recuperar el subsidio otorgado, y el remanente que quede después cede a favor suyo. Es una razón de peso para no dejar que un contrato con subsidio llegue a esa instancia.

7. Si la inmobiliaria vende, si usted quiere ceder o si el derecho se extingue

Tres situaciones distintas, con respuestas distintas.

La inmobiliaria quiere vender la vivienda

No puede simplemente venderla y dejarlo a usted a la intemperie. La sociedad solo puede enajenar la vivienda arrendada si cede conjuntamente el contrato, y solo a otra sociedad del mismo tipo, a un fondo fiscalizado, a una sociedad securitizadora o a quienes la autoridad haya autorizado por norma de carácter general. El adquirente queda con iguales obligaciones, derechos y facultades que el cedente, y obligado a cumplir el contrato en la forma pactada. Las partes pueden convenir que la administración del contrato la mantenga el cedente.

Usted quiere ceder su contrato

Conviene decirlo con precisión, porque suele entenderse mal: la ley no le da un derecho a desistirse y retirar su dinero. Lo que le da es el derecho a ceder los derechos que emanan de su contrato, y para eso tiene que haber alguien que los tome. La cesión requiere notificación previa a la sociedad inmobiliaria, que no puede negarse sin causa justificada, y debe incluir el saldo de su cuenta y sus capitalizaciones.

Tiene además formalidades que no son de trámite. La cesión se efectúa mediante endoso, colocado a continuación, al margen o al dorso del título, con indicación del nombre del cedente y del cesionario; las firmas deben estar autorizadas por notario, y la cesión debe anotarse al margen de la inscripción del contrato. Si falta cualquiera de esos pasos, la cesión queda a medio camino. Y mientras el contrato esté vigente usted no puede girar los fondos de la cuenta ni constituirlos en caución de ningún tipo: esa prohibición cesa por el solo ministerio de la ley cuando se firma la compraventa y se paga el precio.

El derecho del arrendador se extingue por sentencia

Si el derecho del arrendador promitente vendedor se extingue por una sentencia judicial que no le es imputable a usted, la vivienda debe ser reemplazada por otra similar, de común acuerdo entre las partes. Y si es la sociedad la que incumple, usted puede pedir el cumplimiento forzado o la resolución del contrato con indemnización de perjuicios, con la preferencia que la Ley 19.281 establece por remisión al artículo 2472 N.º 4 del Código Civil en contra de la sociedad.

8. Reparaciones, vicios ocultos y mejoras: quién responde

Durante el contrato usted vive en una casa que todavía no es suya. La ley reparte las cargas de una manera que conviene conocer antes de que aparezca la primera filtración.

Los daños que provengan de vicios ocultos los repara el arrendador promitente vendedor. Pero la ley define qué es un vicio oculto con tres requisitos que deben darse todos: que la causa sea anterior a la celebración del contrato; que impidan el uso normal de la vivienda, en todo o en parte, de modo que conociéndolos usted no habría contratado o habría contratado en otras condiciones; y que el arrendador no se los haya manifestado y usted haya podido ignorarlos sin negligencia grave, o no haya podido conocerlos fácilmente en razón de su profesión u oficio.

Si el daño viene de otra causa, la reparación es de su cargo, sin perjuicio de lo que corresponda pagar al asegurador.

Las mejoras y ampliaciones se pueden pactar de dos maneras. Si quedan de cargo de la sociedad inmobiliaria, el mismo instrumento debe señalar las especificaciones de las obras, cuándo se ejecutan y cómo modifican el aporte mensual y el precio de compraventa. Si las hace usted, requiere autorización escrita de la sociedad.

Sobre el uso: no puede cambiar el destino habitacional de la vivienda. Sí puede establecer en ella una oficina profesional, un pequeño comercio o un taller artesanal, siempre que el destino principal siga siendo habitacional y cuente con autorización previa de la sociedad y de la Dirección de Obras Municipales.

9. Si el contrato termina: restitución, perito y liquidación

Si el contrato termina y hay que devolver la vivienda, el procedimiento no es una entrega de llaves y hasta luego. La ley ordena un peritaje.

El árbitro levanta un acta del estado de conservación de la vivienda, con la concurrencia de un perito designado por él con citación de las partes. El perito emite un informe que señala y valoriza las mejoras, daños o deterioros. Con ese informe y las observaciones de las partes, el árbitro fija el monto de la indemnización que eventualmente se adeuden.

Conviene ser exacto sobre qué se liquida, porque aquí se generan falsas expectativas. Lo que está en juego es el saldo acumulado en su cuenta o los abonos hechos al precio, ajustado por las indemnizaciones, mejoras, daños y deterioros que resulten de la liquidación. Las rentas de arrendamiento ya devengadas no se devuelven: fueron el precio de haber usado la vivienda y no se transforman retroactivamente en ahorro recuperable.

Si la liquidación arroja un saldo a favor suyo, ese saldo goza de la preferencia que la Ley 19.281 establece por remisión al artículo 2472 N.º 4 del Código Civil. Si arroja un saldo a favor del arrendador, se paga con cargo a los fondos existentes en la cuenta o a los abonos efectuados al precio.

Es, dicho sin rodeos, el momento en que se decide cuánto de lo ahorrado vuelve a sus manos. Llegar sin antecedentes del estado en que recibió la vivienda es la forma más cara de perder esa discusión.

10. Ante quién se reclama: un árbitro, no el juzgado civil

Este es probablemente el dato que más sorprende a quien tiene un problema con su leasing habitacional: no puede presentar una demanda en el juzgado civil de su comuna.

El árbitro lo designa el juez letrado de turno, de entre los inscritos en un registro. Contra su sentencia proceden apelación y casación en la forma, que conoce un árbitro de segunda instancia. Y hay un detalle práctico de peso: la apelación se concede en el solo efecto devolutivo, de modo que lo resuelto puede cumplirse mientras se tramita.

Esto no aplica al arriendo con promesa entre particulares, que se ventila ante los tribunales ordinarios según las reglas generales. Si lo que hay es una deuda de rentas o una negativa a restituir, el camino es el juicio de arrendamiento o, según el caso, el desalojo.

Una nota de lectura: el texto de la Ley 19.281 conserva referencias a la Superintendencia de Valores y Seguros. Esas funciones corresponden hoy a la Comisión para el Mercado Financiero (CMF).

11. Los errores que cuestan caro

• Suponer que todo arriendo con opción de compra es leasing habitacional. Si al otro lado no hay una sociedad inmobiliaria del Título II y el contrato no se otorgó por escritura pública inscrita, la Ley 19.281 no lo protege.
• Firmar sin revisar los gravámenes. Una hipoteca vigente, un usufructo o una prohibición de enajenar impiden que el contrato se inscriba como la ley exige.
• Aceptar sin tabla de desarrollo un contrato en que el aporte se paga directamente a la sociedad inmobiliaria. En esos contratos la ley la exige, y sin ella usted no sabe, mes a mes, cuánto de su aporte fue renta y cuánto abonó al precio.
• Creer que todo lo que paga cada mes se abona al precio. Del aporte se paga primero la renta y se descuenta la comisión; el ahorro efectivo es lo que queda. Y además del aporte pueden cobrarle, por separado, las primas de los seguros y los gastos e impuestos del inmueble, que deben ir desglosados en el aviso de cobro.
• Aceptar una cláusula que renuncia a derechos. Los derechos que la ley establece a favor del arrendatario promitente comprador son irrenunciables; una cláusula que los suprima no vale, aunque esté firmada.
• Dejar correr tres meses. Tres aportes sucesivos impagos abren la puerta a la resolución. La conversación con la sociedad hay que tenerla antes, no después.
• Firmar una promesa incompleta. El problema de una promesa entre particulares no es que conste en instrumento privado —eso es válido—, sino que le falte alguno de los cuatro requisitos del artículo 1554: por escrito, contrato prometido eficaz, plazo o condición que fije la época, y especificación suficiente del contrato prometido.
• No otorgar el arriendo por escritura pública. Quien adquiere a título gratuito debe respetar el arriendo de todos modos; pero el adquirente a título oneroso solo está obligado si el arriendo se contrajo por escritura pública, y los acreedores hipotecarios, solo si esa escritura se inscribió en el Conservador antes de la inscripción hipotecaria.
• Creer que ceder el contrato es desistirse. No hay un derecho a salirse recuperando los fondos: hay un derecho a ceder, y la cesión exige endoso, firmas ante notario y anotación al margen de la inscripción.
• Demandar ante el tribunal equivocado. En el leasing habitacional la competencia es arbitral, y presentarse en el juzgado civil es perder meses.

Si el problema es el límite del terreno o la superficie que aparece en los títulos, esa es una discusión distinta: vea deslindes entre propiedades. Y si alguien ocupa el inmueble sin contrato alguno, la vía es otra: acción de precario.

12. Cuánto cuesta y cuándo necesita un abogado

Un abogado es útil en tres momentos, y son distintos entre sí. Antes de firmar, para leer el contrato —incluida la tabla de desarrollo— y revisar los títulos y gravámenes del inmueble; es cuando el trabajo cuesta menos y evita más. Durante el contrato, si aparecen atrasos, vicios ocultos, obras o una cesión. Y al final, en la restitución y la liquidación, que es donde se define cuánto de lo ahorrado vuelve.

En Schneider Abogados el valor depende del encargo: no es lo mismo revisar un contrato y sus títulos antes de firmar que redactarlo, negociarlo, comparecer ante el árbitro o llevar un juicio. En todos los casos, el alcance y el valor se informan por escrito antes de empezar. No trabajamos con cuota litis ni ofrecemos consultas gratuitas: el trabajo se cobra, y por eso se puede comprometer.

13. Preguntas frecuentes

Me ofrecieron un arriendo con opción de compra. ¿Eso es leasing habitacional?

No necesariamente. El leasing habitacional de la Ley 19.281 exige que al otro lado haya una sociedad inmobiliaria de las comprendidas en el Título II de esa ley y que el contrato se otorgue por escritura pública inscrita en el Registro de Hipotecas y Gravámenes. Si le ofrecen un arriendo con promesa entre particulares, es un contrato válido pero distinto, y las protecciones de esa ley no se le aplican.

¿Cuántas cuotas puedo atrasarme antes de perder el contrato?

En el leasing habitacional, el no pago de tres aportes sucesivos, o la acumulación de cuatro impagos aunque no sean sucesivos, da derecho a la sociedad inmobiliaria para pedir la resolución judicial del contrato. Es un derecho a pedirla, no un término automático: hay un procedimiento y usted puede defenderse en él.

Si me atraso, ¿pierdo todo lo que llevo pagado?

No de forma automática, pero conviene ser preciso: lo que puede recuperarse es el saldo acumulado en su cuenta o los abonos hechos al precio, no las rentas de arrendamiento ya devengadas. Antes de llegar a la resolución, la institución que mantiene su cuenta debe pagar a la sociedad, a requerimiento de esta, las rentas y sumas adeudadas con cargo a esos fondos. Y si el contrato termina, hay una liquidación con peritaje en la que el árbitro fija los saldos.

¿La cuota que pago se abona entera al precio de la casa?

No. Con cargo al aporte se paga primero la renta de arrendamiento y se descuenta la comisión de la institución; solo el saldo restante se destina al precio. Las primas de los seguros y los gastos e impuestos del inmueble son obligaciones distintas, de su cargo, y si el arrendador se las cobra en cuotas periódicas deben aparecer desglosadas en el aviso de cobro. Cuando el aporte se paga directamente a la sociedad inmobiliaria, el contrato debe traer una tabla de desarrollo que muestre, para cada período, cuánto va a renta, cuánto al precio y cuál es el saldo insoluto.

¿Qué es la tabla de desarrollo y por qué debería exigirla?

Es un documento que forma parte integrante del contrato cuando el aporte se entera directamente en la sociedad inmobiliaria. Debe establecer, para cada período de pago, la parte del aporte destinada a la renta, la parte destinada al pago parcial del precio prometido y el saldo insoluto del precio. Sin ella usted no tiene forma de saber cuánto está ahorrando realmente.

¿Tengo que contratar seguros?

Sí. El contrato debe establecer la obligación de contratar seguro de incendio y seguro de desgravamen, cuyas primas son de su cargo, y el arrendador debe ofrecerle alternativas de primas. Si usted no los contrata, la sociedad puede hacerlo por su cuenta y cargo. El desgravamen no es obligatorio para mayores de 65 años. Además, la sociedad debe ofrecerle una alternativa de seguro de desempleo o pérdida de ingresos, que usted puede tomar o no.

La casa tiene una hipoteca. ¿Se puede hacer igual el contrato?

En el sistema de la Ley 19.281, no mientras la hipoteca esté vigente. La ley exige que el inmueble no esté hipotecado ni gravado con censos, usufructos, derechos de uso o habitación o fideicomisos, ni sujeto a interdicciones o prohibiciones de enajenar. Conviene revisar los títulos antes de comprometerse.

Ya reuní el precio. ¿En cuánto tiempo deben firmarme la escritura?

La escritura de compraventa debe suscribirse en un plazo no superior a noventa días hábiles contado desde que ocurra alguna de las circunstancias que la hacen exigible. Por cada mes de atraso imputable a una de las partes, esa parte debe pagar a la otra una multa conforme a una tabla que confecciona el Ministerio de Vivienda y Urbanismo, aprobada por decreto supremo. La multa corre también contra la inmobiliaria.

Llegó el plazo y me falta una parte del precio. ¿Pierdo la casa?

No de inmediato. La ley ordena prorrogar el contrato por el plazo necesario para completar la parte del precio no enterada, en cuotas de un monto igual a las estipuladas. Lo que sí ocurre es que, si dentro de esa prórroga no completa el precio, la promesa se resuelve.

La inmobiliaria vendió la vivienda. ¿Me quedo sin contrato?

No. La sociedad solo puede enajenar la vivienda arrendada si cede conjuntamente el contrato, y a determinados adquirentes que la ley señala. Quien la adquiera queda con iguales obligaciones, derechos y facultades que el cedente y obligado a cumplir el contrato en la forma pactada.

¿Puedo salirme del contrato y recuperar mi dinero?

La ley no contempla un derecho a desistirse recuperando los fondos. Lo que contempla es ceder los derechos derivados del contrato a otra persona, previa notificación a la sociedad inmobiliaria, que no puede negarse sin causa justificada. La cesión se efectúa mediante endoso, con indicación del cedente y del cesionario, firmas autorizadas ante notario y anotación al margen de la inscripción del contrato, e incluye el saldo de su cuenta.

Aparecieron filtraciones en la vivienda. ¿Quién paga la reparación?

Si provienen de vicios ocultos, las repara el arrendador promitente vendedor. La ley define el vicio oculto con tres requisitos que deben concurrir todos: causa anterior al contrato, que impidan el uso normal en todo o en parte, y que el arrendador no los haya manifestado y usted haya podido ignorarlos sin negligencia grave. Si el daño viene de otra causa, la reparación es de su cargo.

¿Puedo instalar una oficina o un pequeño negocio en la casa?

No puede cambiar el destino habitacional. Sí puede establecer una oficina profesional, un pequeño comercio o un taller artesanal, siempre que el destino principal siga siendo habitacional y cuente con autorización previa de la sociedad inmobiliaria y de la Dirección de Obras Municipales.

Firmé una promesa de compraventa en un documento privado. ¿Vale algo?

Un instrumento privado es perfectamente válido para una promesa entre particulares. Lo que determina su valor es que cumpla los cuatro requisitos legales: que conste por escrito, que el contrato prometido no sea de los que las leyes declaran ineficaces, que contenga un plazo o una condición que fije la época de la celebración, y que especifique el contrato prometido de modo que solo falte la tradición o las solemnidades. Si falta alguno, no obliga.

Tengo un problema con la inmobiliaria. ¿Dónde reclamo?

En el leasing habitacional no se demanda en el juzgado civil: la ley entrega cualquier controversia entre las partes a un juez árbitro de derecho, designado por el juez letrado de turno. Contra su sentencia proceden apelación y casación en la forma ante un árbitro de segunda instancia, y la apelación se concede en el solo efecto devolutivo.

¿Cuánto cuesta que revisen mi contrato?

Depende del encargo: revisar el contrato y los títulos antes de firmar, redactarlo o negociarlo, comparecer ante el árbitro o llevar un juicio son trabajos de distinta extensión. El alcance y el valor se informan por escrito antes de empezar. No trabajamos con cuota litis ni ofrecemos consultas gratuitas.

Normas citadas en esta página
Ley N.º 19.281, que establece normas sobre arrendamiento de viviendas con promesa de compraventa: artículos 2 y 5 (cuentas, cambio de institución y comisiones), 3 (pago de la renta y saldo destinado al precio), 4 (contrato de ahorro metódico), 7 (aporte enterado en la sociedad inmobiliaria), 8 y 9 (depósitos voluntarios y descuento por planilla), 10 (inembargabilidad de los fondos), 25 (objeto del contrato, vivienda económica para el subsidio, permiso de construcción y urbanización garantizada conforme al art. 129 de la LGUC, prohibición de cobros al promitente arrendatario y resolución de pleno derecho si la sociedad entra en liquidación concursal), 26 (escritura pública, inscripción, gravámenes prohibidos y plazo de veinte años en los contratos con subsidio), 26 bis (tabla de desarrollo en los contratos con pago directo del aporte, y opción de prepago en todo contrato), 27 (circunstancias que hacen exigible la compraventa, prórroga, plazo de noventa días hábiles y multa por atraso), 28 (gastos, derechos e impuestos que graven directamente el inmueble), 29 (prohibición de girar los fondos y cesión de derechos), 30 (enajenación de la vivienda por la sociedad y formalidades del endoso), 31 (incumplimiento del arrendador), 32 (justo precio para la lesión enorme), 33 (mejoras y ampliaciones), 34 (extinción del derecho del arrendador), 35 (causales de término anticipado), 36 (vicios ocultos), 37 (imputación voluntaria de fondos y resolución por tres o cuatro aportes impagos), 38 (irrenunciabilidad de los derechos del arrendatario promitente comprador), 39 (destino de la vivienda), 40 (juez árbitro y recursos), 41 (acta de restitución, perito y liquidación), 41 bis (subasta pública y preferencia del SERVIU en contratos con subsidio), 42 y 43 (seguros de incendio, desgravamen y desempleo), 44 (fondo de garantía) y 44 bis (desglose en el aviso de cobro de gastos, impuestos y primas) · Código Civil: artículos 1553 (obligación de hacer y mora), 1554 (requisitos de la promesa), 1889 (lesión enorme), 1962 (quiénes están obligados a respetar el arriendo) y 2472 N.º 4, al que la Ley 19.281 se remite para establecer la preferencia · Código Orgánico de Tribunales: artículo 223 (facultades del árbitro arbitrador).

Última actualización: agosto de 2026.

Redactado por Patricio González López · Abogado.
Actualizado: 28 de agosto de 2026. Contenido verificado contra el texto vigente publicado en BCN/leychile.cl de la Ley N.º 19.281 —artículos 2 a 10, 25 a 44 y 44 bis—, de los artículos 1553, 1554, 1889, 1962 y 2472 del Código Civil y del artículo 223 del Código Orgánico de Tribunales.
Sede: World Trade Center, Nueva Tajamar N° 481, Torre Norte, Of. 2102, Las Condes, Santiago de Chile.